املاک تجاری چیست؟
املاک تجاری اموالی است که منحصراً برای اهداف مرتبط با تجارت یا برای ارائه یک فضای کاری به جای فضای زندگی استفاده می شود که در عوض به منزله املاک مسکونی است. اغلب، املاک تجاری برای انجام فعالیت های درآمدزا به مستاجران اجاره داده می شود. این دسته وسیع از املاک و مستغلات می تواند همه چیز را از یک ویترین فروشگاه گرفته تا یک مرکز خرید بزرگ را شامل شود.
املاک و مستغلات تجاری شامل چندین دسته است، مانند خرده فروشان از همه نوع - فضای اداری، هتل ها و استراحتگاه ها، مراکز تجاری، رستوران ها، و امکانات مراقبت های بهداشتی.
املاک تجاری به املاکی اطلاق می شود که به طور خاص برای اهداف تجاری یا درآمدزایی استفاده می شود.
چهار کلاس اصلی املاک تجاری شامل فضای اداری، صنعتی، اجاره چند خانواده و خرده فروشی است.
املاک تجاری درآمد اجاره و همچنین پتانسیل افزایش سرمایه را برای سرمایه گذاران فراهم می کند.
سرمایه گذاری در املاک تجاری معمولاً به پیچیدگی بیشتر و سرمایه بیشتری از سرمایه گذاران نسبت به املاک مسکونی نیاز دارد.
تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات که به صورت عمومی معامله می شوند (REITs) یک راه عملی برای افراد برای سرمایه گذاری غیرمستقیم در املاک تجاری است.
مبانی املاک تجاری
املاک تجاری و مستغلات مسکونی دو دسته اصلی املاک و مستغلات را تشکیل می دجهانشهر. املاک مسکونی شامل سازه هایی است که برای سکونت انسان در نظر گرفته شده است و برای استفاده تجاری یا صنعتی نیست. همانطور که از نام آن پیداست، املاک تجاری در تجارت استفاده می شود و املاک اجاره ای چند واحدی که به عنوان محل سکونت برای مستاجران عمل می کنند، به عنوان فعالیت تجاری برای مالک طبقه بندی می شوند.مسکن ایوان مدائن
املاک و مستغلات تجاری به طور معمول بسته به عملکرد به چهار طبقه تقسیم می شوند:
فضای اداری
مصارف صنعتی
اجاره چند خانواده
خرده فروشی
دسته بندی های فردی نیز ممکن است بیشتر طبقه بندی شوند. به عنوان مثال، فضای اداری اغلب به عنوان کلاس A، کلاس B یا کلاس C مشخص می شود.
کلاس A بهترین ساختمان ها را از نظر زیبایی شناسی، قدمت، کیفیت زیرساخت و موقعیت مکانی نشان می دهد.
ساختمان‌های کلاس B معمولاً قدیمی‌تر هستند و از نظر قیمت به اندازه ساختمان‌های کلاس A رقابتی نیستند. سرمایه گذاران اغلب این ساختمان ها را برای بازسازی هدف قرار می دجهانشهر.
ساختمان‌های کلاس C قدیمی‌ترین ساختمان‌ها هستند که معمولاً بالای 20 سال سن دارند و در مناطق کمتر جذابی قرار دارند و نیاز به تعمیر و نگهداری دارند.
توجه داشته باشید که برخی از مقامات منطقه‌بندی و صدور مجوز بیشتر به مالکیت‌های صنعتی - سایت‌هایی که برای تولید و تولید کالاها، به‌ویژه کالاهای سنگین استفاده می‌شوند- می‌افتند، اما اکثر آنها آن را زیرمجموعه املاک تجاری می‌دانند.
اجاره های تجاری
برخی از کسب و کارها مالک ساختمان هایی هستند که اشغال می کنند. با این حال، مورد معمول تر این است که ملک تجاری اجاره ای است. معمولاً یک سرمایه گذار یا گروهی از سرمایه گذاران مالک ساختمان هستند و از هر کسب و کاری که در آنجا فعالیت می کنند، اجاره دریافت می کنند. نرخ های اجاره تجاری - قیمت اشغال یک فضا در یک دوره مشخص - معمولاً به دلار اجاره سالانه در هر فوت مربع نقل می شود. برعکس، نرخ های املاک مسکونی به عنوان مبلغ سالانه یا اجاره ماهانه ذکر می شود.
اجاره‌های تجاری معمولاً از یک سال تا 10 سال یا بیشتر اجرا می‌شوند، با فضای اداری و خرده‌فروشی که معمولاً به طور میانگین بین پنج تا 10 سال اجاره است.
در مطالعه‌ای که اخیراً توسط شرکت تحلیلگر بازار املاک و مستغلات انجام شد، دریافت که مدت - یعنی مدت - اجاره متناسب با اندازه فضای اجاره‌ای است. قیمت ها در محیط بازار رو به افزایش اما این تنها عامل محرک آنها نیست. برخی از مستاجران با شرایط لازم برای فضاهای بزرگ به دلیل در دسترس بودن محدود اموالی که با نیازهای آنها مطابقت دارد، اجاره های طولانی مدت را وارد می کنند.
چهار نوع اصلی اجاره ملک تجاری وجود دارد که هر کدام به سطوح متفاوتی از مسئولیت از سوی مالک و مستاجر نیاز دارند.
اجاره تک خالص مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی می کند.
اجاره دو شبکه () مستاجر را مسئول پرداخت مالیات و بیمه اموال می کند.
اجاره شبکه سه گانه () مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی، بیمه و نگهداری می کند.
بر اساس اجاره ناخالص، مستاجر فقط اجاره بها را پرداخت می کند و صاحبخانه نیز هزینه مالیات، بیمه و نگهداری ساختمان را پرداخت می کند.
مدیریت املاک تجاری
مالکیت و نگهداری املاک تجاری اجاره ای مستلزم مدیریت کامل و مستمر توسط مالک است. صاحبان املاک ممکن است بخواجهانشهر یک شرکت مدیریت املاک تجاری را استخدام کنند تا به آنها در یافتن، مدیریت و حفظ مستاجران، نظارت بر اجاره‌ها و گزینه‌های تامین مالی، و هماهنگی نگهداری و بازارپسندی املاک کمک کند. دانش تخصصی یک شرکت مدیریت املاک تجاری مفید است زیرا قوانین و مقررات حاکم بر چنین املاکی بسته به ایالت، شهرستان، شهرداری، صنعت و اندازه متفاوت است.
اغلب صاحبخانه باید تعادلی بین حداکثر کردن اجاره بها و به حداقل رساندن جای خالی و گردش مالی مستاجر ایجاد کند. گردش مالی برای صاحبان CRE می تواند پرهزینه باشد زیرا فضا باید برای پاسخگویی به نیازهای خاص مستاجرین مختلف تطبیق داده شود - مثلاً اگر رستورانی در حال نقل مکان به ملکی است که زمانی توسط یک استودیو یوگا اشغال شده بود.
سرمایه گذاری در املاک تجاری
سرمایه گذاری در املاک تجاری می تواند سودآور باشد و به عنوان پوششی در برابر نوسانات بازار سهام عمل کند. سرمایه‌گذاران می‌توانند هنگام فروش از طریق قدردانی از ملک درآمد کسب کنند، اما بیشتر بازده از اجاره مستاجر است.
سرمایه گذاری مستقیم
سرمایه گذاران می توانند از سرمایه گذاری های مستقیم در جایی که از طریق مالکیت دارایی فیزیکی صاحب خانه می شوند استفاده کنند. افرادی که برای سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک تجاری مناسب‌تر هستند، کسانی هستند که دانش زیادی در مورد این صنعت دارند یا می‌توانند شرکت‌هایی را استخدام کنند که این کار را انجام می‌دجهانشهر. املاک تجاری یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با ریسک بالا و سود بالا هستند. چنین سرمایه‌گذاری احتمالاً فردی با ارزش خالص بالا است، زیرا سرمایه‌گذاری CRE به سرمایه قابل توجهی نیاز دارد.
ملک ایده آل در منطقه ای با عرضه کم و تقاضای بالا است که نرخ اجاره مطلوبی را به همراه خواهد داشت. قدرت اقتصاد محلی منطقه نیز بر ارزش خرید تأثیر می گذارد.
سرمایه گذاری غیر مستقیم
از طرف دیگر، سرمایه‌گذاران ممکن است به‌طور غیرمستقیم از طریق مالکیت اوراق بهادار مختلف در بازار، مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات () یا صندوق‌های قابل مبادله () که در سهام تجاری مرتبط با دارایی‌های تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنند، یا با سرمایه‌گذاری در شرکت‌هایی که تامین می‌کنند، در بازار تجاری سرمایه‌گذاری کنند. به بازار املاک تجاری، مانند بانک ها و مشاوران املاک.
مزایای املاک تجاری
یکی از بزرگترین مزیت های املاک تجاری، نرخ های لیزینگ جذاب است. در مناطقی که میزان ساخت و ساز جدید توسط زمین یا قانون محدود شده است، املاک تجاری می توانند بازدهی چشمگیر و جریان های نقدی ماهانه قابل توجهی داشته باشند. ساختمان‌های صنعتی معمولاً با نرخ پایین‌تری اجاره می‌دجهانشهر، اگرچه هزینه‌های سربار کمتری نیز در مقایسه با برج‌های اداری دارند.
املاک تجاری نیز از قراردادهای اجاره نسبتا طولانی تر با مستاجرین نسبت به املاک مسکونی سود می برند. این مدت اجاره طولانی به دارنده املاک تجاری مقدار قابل توجهی از ثبات جریان نقدی را می دهد، تا زمانی که مستاجران بلندمدت ساختمان را اشغال کنند.
علاوه بر ارائه یک منبع درآمد پایدار و غنی، املاک تجاری پتانسیل افزایش سرمایه را نیز ارائه می دهد، تا زمانی که ملک به خوبی نگهداری و به روز باشد. و مانند همه اشکال املاک و مستغلات، یک طبقه دارایی متمایز است که می تواند یک گزینه متنوع برای یک سبد متوازن ارائه دهد.
معایب املاک تجاری
قوانین و مقررات، عوامل بازدارنده اصلی برای اکثر افرادی هستند که می خواجهانشهر مستقیماً در املاک تجاری سرمایه گذاری کنند. مالیات، مکانیک خرید، و مسئولیت های نگهداری برای املاک تجاری در لایه های قانونی مدفون شده است. این الزامات با توجه به ایالت، شهرستان، صنعت، اندازه، منطقه‌بندی و بسیاری از تعیین‌های دیگر تغییر می‌کند. اکثر سرمایه گذاران در املاک تجاری یا دانش تخصصی دارند یا لیست حقوق و دستمزد افرادی که این کار را انجام می دجهانشهر.
مانع دیگر افزایش ریسک ناشی از گردش مالی مستاجر است، به ویژه در اقتصادی که تعطیلی غیرمنتظره خرده‌فروشی، املاک را بدون اطلاع قبلی خالی می‌کند.
خرید املاک و مستغلات یک کار پرهزینه است و صاحبان مشاغل باید در هر مرحله از راه دقت لازم را انجام دجهانشهر. بدون برنامه‌ریزی مناسب، کارآفرینان می‌توانند با انبوهی از مشکلات از جمله تامین مالی ناکافی، هزینه‌های غیرمنتظره ساخت‌وساز، چیدمان ناکارآمد و دعاوی زیست محیطی مواجه شوند.
اگرچه هزینه‌های املاک در دهه‌های اخیر افزایش یافته است، اما کارآفرینان معمولاً در خرید ملک بهتر از اجاره آنها هستند. نه تنها با افزایش اجاره بها مواجه نخواهید شد، بلکه ممکن است ارزش ملک شما نیز افزایش یابد. به علاوه، خریدار می‌تواند ارزش وام، بهره رهن یا استهلاک ارزش یک ساختمان را از مالیات شرکت کسر کند – کاری که هنگام اجاره نمی‌توان انجام داد.
بنابراین چه چیزی باعث می شود که یک خرید املاک تجاری موفق باشد؟ در اینجا پنج نکته وجود دارد که می تواند کمک کند.
1. بازار محلی املاک و مستغلات را درک کنید
قبل از تصمیم گیری در مورد خرید، کارآفرینان باید به جایی که در حال خرید هستند توجه کنند. هر بازار محلی نرخ مالیات، موجودی زمین و مسائل زیست محیطی خود را دارد. عرضه نیروی کار ماهر در منطقه نیز باید در نظر گرفته شود.
2. با یک حسابدار مشورت کنید
امروزه مقرون به صرفه بودن یک مسئله بزرگ در املاک تجاری است، بنابراین قبل از اینکه به بانک بروید، باید با یک حسابدار کار کنید تا بودجه خود را تعیین کنید. اطمینان حاصل کنید که بودجه شما شامل تمام هزینه های پنهان است.
پیامدهای مالیاتی نیز می تواند در معاملات املاک و مستغلات پیچیده باشد. به همین دلیل بسیار مهم است که با حسابداری مشورت کنید که از جزئیات معاملات املاک تجاری آگاه است.
برای مثال، حسابدار شما می‌تواند به شما بگوید که آیا خرید باید یک معامله شرکتی یا شخصی در نظر گرفته شود. مسائل دیگر عبارتند از برنامه ریزی جانشین پروری، تامین مالی انتقال و تصمیم گیری در مورد نحوه تقسیم دارایی ها هنگام فروش کسب و کار.
3. تامین مالی خود را مرتب کنید
دریافت تاییدیه برای تامین مالی املاک تجاری آسان نیست. بانکداران می خواجهانشهر صورت های مالی با کیفیت بالا و شواهدی را ببینند که سودی که ایجاد می کنید توسط شرکت شما حفظ می شود. همه اینها نقش مهمی در تعیین اینکه آیا وام املاک تجاری مورد نظر خود را دریافت می کنید، بازی می کند.
همچنین ایده خوبی برای خرید بهترین بسته تامین مالی است. فراموش نکنید که اگرچه نرخ بهره مهم است، اما با کل داستان فاصله زیادی دارد. عوامل دیگری مانند چند درصد از خرید که یک موسسه مالی مایل به تامین مالی است به همان اندازه، اگر نه بیشتر، مهم است.
مسکن ایوان مدائن
4. چیدمان خود را به خوبی برنامه ریزی کنید
چه یک ساختمان موجود باشد و چه ساختمانی که در حال بازسازی آن هستید، چیدمان تاثیر زیادی بر کارایی عملیاتی دارد. به همین دلیل است که اغلب ایده خوبی است که یک کارشناس بهره وری عملیاتی را استخدام کنید تا در مورد نحوه بهینه سازی چیدمان به شما توصیه کند.
5. سازندگان مناسب را انتخاب کنید
شما باید به دنبال سازندگان با کیفیتی باشید که شهرت خوبی داشته باشند و به نیازهای شما پاسخ دجهانشهر. ویژگی های کلیدی سازندگان خوب شامل تجربه، به موقع بودن و دانش صنعت شما است.
به عنوان مثال، اگر ساختمان شما باید استانداردهای صنایع غذایی را رعایت کند، سازنده شما باید در آن بخش تخصص داشته باشد. سابقه مالی یک سازنده نیز باید در نظر گرفته شود. شما نمی خواهید شرایطی داشته باشید، به عنوان مثال، که در آن یک پیمانکار سپرده شما را برای تامین مالی یک کار قبلی که در آن پول آنها تمام شده است، می گیرد. اگر شک دارید، اعتبار را بررسی کنید.
از آنجایی که جمعیت جهانشهر به سرعت در حال رشد است، تقاضا برای املاک تجاری به سرعت در حال افزایش است. بنابراین، سرمایه گذاری در املاک تجاری می تواند به شما کمک کند تا بازدهی بالایی از سرمایه گذاری داشته باشید. سرمایه گذاری در املاک تجاری آنقدرها هم که به نظر می رسد سخت نیست. نکات زیر را برای خرید املاک تجاری در حین سرمایه گذاری در نظر داشته باشید و همه چیز مرتب شده است!
1. در مورد بازار تحقیق کنید
ابتدا باید روندهای بازار را به خوبی مطالعه کنید تا به سود برسید. قبل از سرمایه گذاری در ملک، شما باید محدوده توسعه آینده در محل را تجزیه و تحلیل کنید. خرید یک پروژه در یک منطقه در حال توسعه به جای خرید یک پروژه در یک منطقه توسعه یافته سودآورتر است زیرا بازده سرمایه گذاری بالایی را برای شما فراهم می کند.
2. مکان را مرور کنید
موقعیت مکانی عامل کلیدی است که باید در هنگام سرمایه گذاری در یک ملک تجاری در نظر گرفته شود. مکان باید از مکان دیگر با زیرساخت صوتی قابل دسترسی باشد. املاک در موقعیت عالی، بازگشت مطمئن سرمایه شما را تضمین می کند.
3. گزینه های سرمایه گذاری خود را در نظر بگیرید
املاک تجاری شامل مغازه های خرده فروشی، مجتمع های صنعتی، ساختمان های اداری، ساختمان های آپارتمانی بزرگ و بسیاری موارد دیگر می شود. شما باید تعیین کنید که با کدام نوع از املاک تجاری می خواهید معامله کنید.
4. با یک متخصص مشورت کنید
زمانی که تجربه قبلی در این زمینه نداشته باشید، خرید یک ملک تجاری می تواند دشوار باشد. از کارشناسانی مانند حسابداران، وکلا، و مشاوران املاک مشاوره بگیرید که به شما کمک می کنند تا مراحل پیچیده مالی، جنبه های حقوقی را پشت سر بگذارید و همچنین در مورد املاک قابل دوام در منطقه به شما اطلاع می دجهانشهر.
5. طرح چیدمان را بررسی کنید
طرح تاثیر عمده ای بر کارایی عملیاتی دارد. مطمئن شوید که پروژه تمام تاییدیه ها را از مقامات مربوطه دریافت کرده است تا در نهایت تصمیمات سرمایه گذاری اشتباهی نگیرید.
6. ساختار اجاره
اجاره یک قرارداد بلند مدت بین مالک فضا و کسب و کار است. در حین تجزیه و تحلیل یک سرمایه گذاری، مستاجر باید ساختار اجاره و ریسک موجود در سرمایه گذاری را درک کند.
7. سازنده مناسب را انتخاب کنید
در حالی که در یک ملک تجاری سرمایه گذاری می کنید، مطمئن شوید که یک سازنده معتبر با سابقه خوب پروژه های با موفقیت انجام شده را انتخاب می کنید. همیشه باید اعتبار سازنده را بررسی کنید.
8. عامل خطر را بشناسید
قبل از خرید هر ملک تجاری، تمام خطرات احتمالی را در نظر بگیرید. روند بازار، موقعیت جغرافیایی و تاریخچه ساختمان را بررسی کنید تا ریسک خرید ملک را بسنجید.
9. زیرساخت و محله
پیشرفت هایی مانند ساخت خط راه آهن و غیره ممکن است بر ارزش ملک شما تأثیر بگذارد. همچنین، به وضوح در دسترس بودن امکانات اولیه مانند برق، آب، زهکشی و غیره را مطالعه کنید.
10. سود اجاره پس از کسر مالیات و بیمه را ارزیابی کنید
درآمدی که پس از پرداخت مالیات و بیمه به دست خواهید آورد را ارزیابی کنید تا بدانید پس از کسر تمام این هزینه ها، سالانه چقدر می توانید درآمد کسب کنید. این به شما کمک می کند که بدانید سرمایه گذاری شما چگونه پیش خواهد رفت.
11. ارزیابی ارزش
ارزش املاک مشابه در مجاورت را مطالعه کنید و اطلاعاتی در مورد نوع اجاره ای که سایر املاک دارند جمع آوری کنید تا بتوانید به خوبی با فروشنده مذاکره کنید. برای انجام یک معامله تجاری خوب، مذاکره مهم است.
12. کیفیت مستاجر را بررسی کنید
یک مستاجر خوب می تواند ارزش یک ملک تجاری را به میزان قابل توجهی افزایش دهد. مستاجران خوب اجاره ها را به موقع پرداخت می کنند، سپرده های بالاتری می پردازند، بیشتر می مانند و ارزش ملک را افزایش می د جهانشهر
املاک تجاری اموالی است که منحصراً برای اهداف مرتبط با تجارت یا برای ارائه یک فضای کاری به جای فضای زندگی استفاده می شود که در عوض به منزله املاک مسکونی است. اغلب، املاک تجاری برای انجام فعالیت های درآمدزا به مستاجران اجاره داده می شود. این دسته وسیع از املاک و مستغلات می تواند همه چیز را از یک ویترین فروشگاه گرفته تا یک مرکز خرید بزرگ را شامل شود.
املاک و مستغلات تجاری شامل چندین دسته است، مانند خرده فروشان از همه نوع - فضای اداری، هتل ها و استراحتگاه ها، مراکز تجاری، رستوران ها، و امکانات مراقبت های بهداشتی.
املاک تجاری به املاکی اطلاق می شود که به طور خاص برای اهداف تجاری یا درآمدزایی استفاده می شود.
چهار کلاس اصلی املاک تجاری شامل فضای اداری، صنعتی، اجاره چند خانواده و خرده فروشی است.
املاک تجاری درآمد اجاره و همچنین پتانسیل افزایش سرمایه را برای سرمایه گذاران فراهم می کند.
سرمایه گذاری در املاک تجاری معمولاً به پیچیدگی بیشتر و سرمایه بیشتری از سرمایه گذاران نسبت به املاک مسکونی نیاز دارد.
تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات که به صورت عمومی معامله می شوند (REITs) یک راه عملی برای افراد برای سرمایه گذاری غیرمستقیم در املاک تجاری است.
مبانی املاک تجاری
املاک تجاری و مستغلات مسکونی دو دسته اصلی املاک و مستغلات را تشکیل می دجهانشهر. املاک مسکونی شامل سازه هایی است که برای سکونت انسان در نظر گرفته شده است و برای استفاده تجاری یا صنعتی نیست. همانطور که از نام آن پیداست، املاک تجاری در تجارت استفاده می شود و املاک اجاره ای چند واحدی که به عنوان محل سکونت برای مستاجران عمل می کنند، به عنوان فعالیت تجاری برای مالک طبقه بندی می شوند.مسکن ایوان مدائن
املاک و مستغلات تجاری به طور معمول بسته به عملکرد به چهار طبقه تقسیم می شوند:
فضای اداری
مصارف صنعتی
اجاره چند خانواده
خرده فروشی
دسته بندی های فردی نیز ممکن است بیشتر طبقه بندی شوند. به عنوان مثال، فضای اداری اغلب به عنوان کلاس A، کلاس B یا کلاس C مشخص می شود.
کلاس A بهترین ساختمان ها را از نظر زیبایی شناسی، قدمت، کیفیت زیرساخت و موقعیت مکانی نشان می دهد.
ساختمان‌های کلاس B معمولاً قدیمی‌تر هستند و از نظر قیمت به اندازه ساختمان‌های کلاس A رقابتی نیستند. سرمایه گذاران اغلب این ساختمان ها را برای بازسازی هدف قرار می دجهانشهر.
ساختمان‌های کلاس C قدیمی‌ترین ساختمان‌ها هستند که معمولاً بالای 20 سال سن دارند و در مناطق کمتر جذابی قرار دارند و نیاز به تعمیر و نگهداری دارند.
توجه داشته باشید که برخی از مقامات منطقه‌بندی و صدور مجوز بیشتر به مالکیت‌های صنعتی - سایت‌هایی که برای تولید و تولید کالاها، به‌ویژه کالاهای سنگین استفاده می‌شوند- می‌افتند، اما اکثر آنها آن را زیرمجموعه املاک تجاری می‌دانند.
اجاره های تجاری
برخی از کسب و کارها مالک ساختمان هایی هستند که اشغال می کنند. با این حال، مورد معمول تر این است که ملک تجاری اجاره ای است. معمولاً یک سرمایه گذار یا گروهی از سرمایه گذاران مالک ساختمان هستند و از هر کسب و کاری که در آنجا فعالیت می کنند، اجاره دریافت می کنند. نرخ های اجاره تجاری - قیمت اشغال یک فضا در یک دوره مشخص - معمولاً به دلار اجاره سالانه در هر فوت مربع نقل می شود. برعکس، نرخ های املاک مسکونی به عنوان مبلغ سالانه یا اجاره ماهانه ذکر می شود.
اجاره‌های تجاری معمولاً از یک سال تا 10 سال یا بیشتر اجرا می‌شوند، با فضای اداری و خرده‌فروشی که معمولاً به طور میانگین بین پنج تا 10 سال اجاره است.
در مطالعه‌ای که اخیراً توسط شرکت تحلیلگر بازار املاک و مستغلات انجام شد، دریافت که مدت - یعنی مدت - اجاره متناسب با اندازه فضای اجاره‌ای است. قیمت ها در محیط بازار رو به افزایش اما این تنها عامل محرک آنها نیست. برخی از مستاجران با شرایط لازم برای فضاهای بزرگ به دلیل در دسترس بودن محدود اموالی که با نیازهای آنها مطابقت دارد، اجاره های طولانی مدت را وارد می کنند.
چهار نوع اصلی اجاره ملک تجاری وجود دارد که هر کدام به سطوح متفاوتی از مسئولیت از سوی مالک و مستاجر نیاز دارند.
اجاره تک خالص مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی می کند.
اجاره دو شبکه () مستاجر را مسئول پرداخت مالیات و بیمه اموال می کند.
اجاره شبکه سه گانه () مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی، بیمه و نگهداری می کند.
بر اساس اجاره ناخالص، مستاجر فقط اجاره بها را پرداخت می کند و صاحبخانه نیز هزینه مالیات، بیمه و نگهداری ساختمان را پرداخت می کند.
مدیریت املاک تجاری
مالکیت و نگهداری املاک تجاری اجاره ای مستلزم مدیریت کامل و مستمر توسط مالک است. صاحبان املاک ممکن است بخواجهانشهر یک شرکت مدیریت املاک تجاری را استخدام کنند تا به آنها در یافتن، مدیریت و حفظ مستاجران، نظارت بر اجاره‌ها و گزینه‌های تامین مالی، و هماهنگی نگهداری و بازارپسندی املاک کمک کند. دانش تخصصی یک شرکت مدیریت املاک تجاری مفید است زیرا قوانین و مقررات حاکم بر چنین املاکی بسته به ایالت، شهرستان، شهرداری، صنعت و اندازه متفاوت است.
اغلب صاحبخانه باید تعادلی بین حداکثر کردن اجاره بها و به حداقل رساندن جای خالی و گردش مالی مستاجر ایجاد کند. گردش مالی برای صاحبان CRE می تواند پرهزینه باشد زیرا فضا باید برای پاسخگویی به نیازهای خاص مستاجرین مختلف تطبیق داده شود - مثلاً اگر رستورانی در حال نقل مکان به ملکی است که زمانی توسط یک استودیو یوگا اشغال شده بود.
سرمایه گذاری در املاک تجاری
سرمایه گذاری در املاک تجاری می تواند سودآور باشد و به عنوان پوششی در برابر نوسانات بازار سهام عمل کند. سرمایه‌گذاران می‌توانند هنگام فروش از طریق قدردانی از ملک درآمد کسب کنند، اما بیشتر بازده از اجاره مستاجر است.
سرمایه گذاری مستقیم
سرمایه گذاران می توانند از سرمایه گذاری های مستقیم در جایی که از طریق مالکیت دارایی فیزیکی صاحب خانه می شوند استفاده کنند. افرادی که برای سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک تجاری مناسب‌تر هستند، کسانی هستند که دانش زیادی در مورد این صنعت دارند یا می‌توانند شرکت‌هایی را استخدام کنند که این کار را انجام می‌دجهانشهر. املاک تجاری یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با ریسک بالا و سود بالا هستند. چنین سرمایه‌گذاری احتمالاً فردی با ارزش خالص بالا است، زیرا سرمایه‌گذاری CRE به سرمایه قابل توجهی نیاز دارد.
ملک ایده آل در منطقه ای با عرضه کم و تقاضای بالا است که نرخ اجاره مطلوبی را به همراه خواهد داشت. قدرت اقتصاد محلی منطقه نیز بر ارزش خرید تأثیر می گذارد.
سرمایه گذاری غیر مستقیم
از طرف دیگر، سرمایه‌گذاران ممکن است به‌طور غیرمستقیم از طریق مالکیت اوراق بهادار مختلف در بازار، مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات () یا صندوق‌های قابل مبادله () که در سهام تجاری مرتبط با دارایی‌های تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنند، یا با سرمایه‌گذاری در شرکت‌هایی که تامین می‌کنند، در بازار تجاری سرمایه‌گذاری کنند. به بازار املاک تجاری، مانند بانک ها و مشاوران املاک.
مزایای املاک تجاری
یکی از بزرگترین مزیت های املاک تجاری، نرخ های لیزینگ جذاب است. در مناطقی که میزان ساخت و ساز جدید توسط زمین یا قانون محدود شده است، املاک تجاری می توانند بازدهی چشمگیر و جریان های نقدی ماهانه قابل توجهی داشته باشند. ساختمان‌های صنعتی معمولاً با نرخ پایین‌تری اجاره می‌دجهانشهر، اگرچه هزینه‌های سربار کمتری نیز در مقایسه با برج‌های اداری دارند.
املاک تجاری نیز از قراردادهای اجاره نسبتا طولانی تر با مستاجرین نسبت به املاک مسکونی سود می برند. این مدت اجاره طولانی به دارنده املاک تجاری مقدار قابل توجهی از ثبات جریان نقدی را می دهد، تا زمانی که مستاجران بلندمدت ساختمان را اشغال کنند.
علاوه بر ارائه یک منبع درآمد پایدار و غنی، املاک تجاری پتانسیل افزایش سرمایه را نیز ارائه می دهد، تا زمانی که ملک به خوبی نگهداری و به روز باشد. و مانند همه اشکال املاک و مستغلات، یک طبقه دارایی متمایز است که می تواند یک گزینه متنوع برای یک سبد متوازن ارائه دهد.
معایب املاک تجاری
قوانین و مقررات، عوامل بازدارنده اصلی برای اکثر افرادی هستند که می خواجهانشهر مستقیماً در املاک تجاری سرمایه گذاری کنند. مالیات، مکانیک خرید، و مسئولیت های نگهداری برای املاک تجاری در لایه های قانونی مدفون شده است. این الزامات با توجه به ایالت، شهرستان، صنعت، اندازه، منطقه‌بندی و بسیاری از تعیین‌های دیگر تغییر می‌کند. اکثر سرمایه گذاران در املاک تجاری یا دانش تخصصی دارند یا لیست حقوق و دستمزد افرادی که این کار را انجام می دجهانشهر.
مانع دیگر افزایش ریسک ناشی از گردش مالی مستاجر است، به ویژه در اقتصادی که تعطیلی غیرمنتظره خرده‌فروشی، املاک را بدون اطلاع قبلی خالی می‌کند.
خرید املاک و مستغلات یک کار پرهزینه است و صاحبان مشاغل باید در هر مرحله از راه دقت لازم را انجام دجهانشهر. بدون برنامه‌ریزی مناسب، کارآفرینان می‌توانند با انبوهی از مشکلات از جمله تامین مالی ناکافی، هزینه‌های غیرمنتظره ساخت‌وساز، چیدمان ناکارآمد و دعاوی زیست محیطی مواجه شوند.
اگرچه هزینه‌های املاک در دهه‌های اخیر افزایش یافته است، اما کارآفرینان معمولاً در خرید ملک بهتر از اجاره آنها هستند. نه تنها با افزایش اجاره بها مواجه نخواهید شد، بلکه ممکن است ارزش ملک شما نیز افزایش یابد. به علاوه، خریدار می‌تواند ارزش وام، بهره رهن یا استهلاک ارزش یک ساختمان را از مالیات شرکت کسر کند – کاری که هنگام اجاره نمی‌توان انجام داد.
بنابراین چه چیزی باعث می شود که یک خرید املاک تجاری موفق باشد؟ در اینجا پنج نکته وجود دارد که می تواند کمک کند.
1. بازار محلی املاک و مستغلات را درک کنید
قبل از تصمیم گیری در مورد خرید، کارآفرینان باید به جایی که در حال خرید هستند توجه کنند. هر بازار محلی نرخ مالیات، موجودی زمین و مسائل زیست محیطی خود را دارد. عرضه نیروی کار ماهر در منطقه نیز باید در نظر گرفته شود.
2. با یک حسابدار مشورت کنید
امروزه مقرون به صرفه بودن یک مسئله بزرگ در املاک تجاری است، بنابراین قبل از اینکه به بانک بروید، باید با یک حسابدار کار کنید تا بودجه خود را تعیین کنید. اطمینان حاصل کنید که بودجه شما شامل تمام هزینه های پنهان است.
پیامدهای مالیاتی نیز می تواند در معاملات املاک و مستغلات پیچیده باشد. به همین دلیل بسیار مهم است که با حسابداری مشورت کنید که از جزئیات معاملات املاک تجاری آگاه است.
برای مثال، حسابدار شما می‌تواند به شما بگوید که آیا خرید باید یک معامله شرکتی یا شخصی در نظر گرفته شود. مسائل دیگر عبارتند از برنامه ریزی جانشین پروری، تامین مالی انتقال و تصمیم گیری در مورد نحوه تقسیم دارایی ها هنگام فروش کسب و کار.
3. تامین مالی خود را مرتب کنید
دریافت تاییدیه برای تامین مالی املاک تجاری آسان نیست. بانکداران می خواجهانشهر صورت های مالی با کیفیت بالا و شواهدی را ببینند که سودی که ایجاد می کنید توسط شرکت شما حفظ می شود. همه اینها نقش مهمی در تعیین اینکه آیا وام املاک تجاری مورد نظر خود را دریافت می کنید، بازی می کند.
همچنین ایده خوبی برای خرید بهترین بسته تامین مالی است. فراموش نکنید که اگرچه نرخ بهره مهم است، اما با کل داستان فاصله زیادی دارد. عوامل دیگری مانند چند درصد از خرید که یک موسسه مالی مایل به تامین مالی است به همان اندازه، اگر نه بیشتر، مهم است.
مسکن ایوان مدائن
4. چیدمان خود را به خوبی برنامه ریزی کنید
چه یک ساختمان موجود باشد و چه ساختمانی که در حال بازسازی آن هستید، چیدمان تاثیر زیادی بر کارایی عملیاتی دارد. به همین دلیل است که اغلب ایده خوبی است که یک کارشناس بهره وری عملیاتی را استخدام کنید تا در مورد نحوه بهینه سازی چیدمان به شما توصیه کند.
5. سازندگان مناسب را انتخاب کنید
شما باید به دنبال سازندگان با کیفیتی باشید که شهرت خوبی داشته باشند و به نیازهای شما پاسخ دجهانشهر. ویژگی های کلیدی سازندگان خوب شامل تجربه، به موقع بودن و دانش صنعت شما است.
به عنوان مثال، اگر ساختمان شما باید استانداردهای صنایع غذایی را رعایت کند، سازنده شما باید در آن بخش تخصص داشته باشد. سابقه مالی یک سازنده نیز باید در نظر گرفته شود. شما نمی خواهید شرایطی داشته باشید، به عنوان مثال، که در آن یک پیمانکار سپرده شما را برای تامین مالی یک کار قبلی که در آن پول آنها تمام شده است، می گیرد. اگر شک دارید، اعتبار را بررسی کنید.
از آنجایی که جمعیت جهانشهر به سرعت در حال رشد است، تقاضا برای املاک تجاری به سرعت در حال افزایش است. بنابراین، سرمایه گذاری در املاک تجاری می تواند به شما کمک کند تا بازدهی بالایی از سرمایه گذاری داشته باشید. سرمایه گذاری در املاک تجاری آنقدرها هم که به نظر می رسد سخت نیست. نکات زیر را برای خرید املاک تجاری در حین سرمایه گذاری در نظر داشته باشید و همه چیز مرتب شده است!
1. در مورد بازار تحقیق کنید
ابتدا باید روندهای بازار را به خوبی مطالعه کنید تا به سود برسید. قبل از سرمایه گذاری در ملک، شما باید محدوده توسعه آینده در محل را تجزیه و تحلیل کنید. خرید یک پروژه در یک منطقه در حال توسعه به جای خرید یک پروژه در یک منطقه توسعه یافته سودآورتر است زیرا بازده سرمایه گذاری بالایی را برای شما فراهم می کند.
2. مکان را مرور کنید
موقعیت مکانی عامل کلیدی است که باید در هنگام سرمایه گذاری در یک ملک تجاری در نظر گرفته شود. مکان باید از مکان دیگر با زیرساخت صوتی قابل دسترسی باشد. املاک در موقعیت عالی، بازگشت مطمئن سرمایه شما را تضمین می کند.
3. گزینه های سرمایه گذاری خود را در نظر بگیرید
املاک تجاری شامل مغازه های خرده فروشی، مجتمع های صنعتی، ساختمان های اداری، ساختمان های آپارتمانی بزرگ و بسیاری موارد دیگر می شود. شما باید تعیین کنید که با کدام نوع از املاک تجاری می خواهید معامله کنید.
4. با یک متخصص مشورت کنید
زمانی که تجربه قبلی در این زمینه نداشته باشید، خرید یک ملک تجاری می تواند دشوار باشد. از کارشناسانی مانند حسابداران، وکلا، و مشاوران املاک مشاوره بگیرید که به شما کمک می کنند تا مراحل پیچیده مالی، جنبه های حقوقی را پشت سر بگذارید و همچنین در مورد املاک قابل دوام در منطقه به شما اطلاع می دجهانشهر.
5. طرح چیدمان را بررسی کنید
طرح تاثیر عمده ای بر کارایی عملیاتی دارد. مطمئن شوید که پروژه تمام تاییدیه ها را از مقامات مربوطه دریافت کرده است تا در نهایت تصمیمات سرمایه گذاری اشتباهی نگیرید.
6. ساختار اجاره
اجاره یک قرارداد بلند مدت بین مالک فضا و کسب و کار است. در حین تجزیه و تحلیل یک سرمایه گذاری، مستاجر باید ساختار اجاره و ریسک موجود در سرمایه گذاری را درک کند.
7. سازنده مناسب را انتخاب کنید
در حالی که در یک ملک تجاری سرمایه گذاری می کنید، مطمئن شوید که یک سازنده معتبر با سابقه خوب پروژه های با موفقیت انجام شده را انتخاب می کنید. همیشه باید اعتبار سازنده را بررسی کنید.
8. عامل خطر را بشناسید
قبل از خرید هر ملک تجاری، تمام خطرات احتمالی را در نظر بگیرید. روند بازار، موقعیت جغرافیایی و تاریخچه ساختمان را بررسی کنید تا ریسک خرید ملک را بسنجید.
9. زیرساخت و محله
پیشرفت هایی مانند ساخت خط راه آهن و غیره ممکن است بر ارزش ملک شما تأثیر بگذارد. همچنین، به وضوح در دسترس بودن امکانات اولیه مانند برق، آب، زهکشی و غیره را مطالعه کنید.
10. سود اجاره پس از کسر مالیات و بیمه را ارزیابی کنید
درآمدی که پس از پرداخت مالیات و بیمه به دست خواهید آورد را ارزیابی کنید تا بدانید پس از کسر تمام این هزینه ها، سالانه چقدر می توانید درآمد کسب کنید. این به شما کمک می کند که بدانید سرمایه گذاری شما چگونه پیش خواهد رفت.
11. ارزیابی ارزش
ارزش املاک مشابه در مجاورت را مطالعه کنید و اطلاعاتی در مورد نوع اجاره ای که سایر املاک دارند جمع آوری کنید تا بتوانید به خوبی با فروشنده مذاکره کنید. برای انجام یک معامله تجاری خوب، مذاکره مهم است.
12. کیفیت مستاجر را بررسی کنید
یک مستاجر خوب می تواند ارزش یک ملک تجاری را به میزان قابل توجهی افزایش دهد. مستاجران خوب اجاره ها را به موقع پرداخت می کنند، سپرده های بالاتری می پردازند، بیشتر می مانند و ارزش ملک را افزایش می د جهانشهر
